Vous achetez une première propriété en Ontario ? Respirez un bon coup — les calculs sont plus simples qu’ils en ont l’air une fois qu’on vous les explique. Ce calculateur estime votre paiement hypothécaire mensuel selon les règles qui s’appliquent vraiment en Ontario, y compris l’élément que la plupart des calculateurs en ligne oublient : une taxe provinciale de 8 % sur la prime d’assurance SCHL que vous payez comptant le jour de la signature. On vous détaille chaque morceau, du paiement mensuel jusqu’aux frais de clôture.
Estimations seulement. Les taux présentés sont des exemples en date de juin 2026. Confirmez toujours les chiffres réels avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire avant de vous engager.
Ce que vous devez savoir d’un coup d’œil
- L’Ontario perçoit une taxe provinciale de 8 % sur votre prime d’assurance SCHL — payée comptant à la signature, impossible à financer dans le prêt.
- Les droits de mutation immobilière (DMI) de l’Ontario s’appliquent à tout achat. Les premiers acheteurs obtiennent un remboursement pouvant aller jusqu’à 4 000 $.
- Si vous achetez dans la Ville de Toronto, vous payez des droits de mutation une deuxième fois, au palier municipal. Les premiers acheteurs torontois peuvent récupérer jusqu’à 4 475 $ de plus — les deux remboursements combinés atteignent jusqu’à 8 475 $.
- Les programmes fédéraux — CELIAPP (40 000 $ à vie) et RAP (60 000 $ par personne) — peuvent avoir un impact réel sur votre mise de fonds.
- L’ancien Incitatif à l’achat d’une première propriété fédéral (programme de partage de capitaux propres) a été abandonné en 2024. Il n’existe actuellement aucune subvention provinciale ontarienne pour la mise de fonds.
Comment fonctionne l’assurance SCHL en Ontario
Si votre mise de fonds (l’argent que vous versez d’avance pour la propriété) représente moins de 20 % du prix, les règles canadiennes vous obligent à souscrire une assurance prêt hypothécaire. En Ontario, elle provient le plus souvent de la SCHL — la Société canadienne d’hypothèques et de logement, l’organisme fédéral qui garantit ces prêts (vous verrez parfois CMHC en anglais).
Une chose mêle bien des gens, alors disons-le tout de suite : cette assurance protège votre prêteur, pas vous. Si un jour vous cessiez de faire vos paiements, c’est la banque qui serait remboursée — l’assurance ne protège en rien vos finances personnelles. Vous la payez, mais c’est la banque qui est couverte.
Pourquoi existe-t-elle alors ? Parce qu’elle permet à la banque de prêter à des acheteurs ayant une mise de fonds plus modeste. Sans elle, il vous faudrait avoir accumulé les 20 % au complet. L’assurance est le compromis qui vous permet de devenir propriétaire plus tôt.
Ce coût s’appelle la prime, et c’est un pourcentage de votre prêt qui dépend de l’importance de votre mise de fonds. Selon la SCHL, les taux courants sont les suivants :
- Mise de fonds de 5 % → prime de 4,00 % du prêt
- Mise de fonds de 10 % → prime de 3,10 % du prêt
- Mise de fonds de 15 % → prime de 2,80 % du prêt
Plus votre mise de fonds est élevée, plus la prime est faible. Et voici la bonne nouvelle : la prime elle-même est financée — ajoutée directement à votre prêt hypothécaire — alors vous ne la payez pas comptant. Vous la remboursez petit à petit dans vos paiements mensuels.
Mise de fonds minimale en Ontario
L’Ontario suit les règles fédérales de mise de fonds minimale. Le montant requis dépend du prix de la propriété :
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix
- 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $
- 20 % si la propriété coûte 1 500 000 $ ou plus (impossible à assurer dans ce cas)
Pour une propriété dont le prix se situe entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, on combine les deux. Sur une propriété de 700 000 $, par exemple, cela donne 5 % de la première tranche de 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % des 200 000 $ suivants (20 000 $) — un minimum de 45 000 $.
Le prêt assurable maximal est de 1,5 million de dollars, un plafond qui a été relevé de 1 million de dollars en décembre 2024. Au-delà de ce prix, l’assurance n’est pas offerte : il vous faudra donc une mise de fonds d’au moins 20 %.
La taxe de 8 % sur la prime SCHL en Ontario — ce que vous payez à la signature
Voici la particularité ontarienne, et c’est le coût qui surprend le plus souvent les premiers acheteurs.
Même si la prime SCHL est intégrée à votre prêt, l’Ontario impose une taxe de 8 % sur cette prime — et cette taxe ne peut pas être financée. Vous la payez comptant, à la signature, chez votre avocat ou notaire. Officiellement, il s’agit de la taxe de vente au détail (TVD) de la province sur les primes d’assurance, mais vous pouvez simplement la voir comme la taxe provinciale de 8 % sur votre prime SCHL. Elle va au gouvernement de l’Ontario, et non à la SCHL.
Une petite précision pour dissiper la confusion la plus fréquente : ce n’est pas la TVH. Lorsque l’Ontario a harmonisé sa taxe de vente en 2010, cette taxe sur les primes d’assurance a été mise à part et conservée séparément — elle a donc survécu au changement et s’applique encore aujourd’hui. C’est un prélèvement provincial distinct, perçu par le ministère des Finances de l’Ontario.
Le calcul est simple. Prenez votre prime SCHL, multipliez par 8 %, et voilà votre taxe unique. Sur une prime de 13 950 $, par exemple, cela représente 1 116 $ — une somme à prévoir dans votre budget de signature, en plus de votre mise de fonds.
Aucune hausse de taux n’est à craindre ici : en Ontario, cette taxe reste à 8 %.
Droits de mutation et frais de clôture en Ontario
Le plus important des frais de clôture pour la plupart des acheteurs ontariens, ce sont les droits de mutation immobilière (DMI) — de l’argent comptant que vous payez à la signature par l’entremise de votre avocat ; impossible de les intégrer à votre prêt.
Selon le gouvernement de l’Ontario, les DMI provinciaux sur une propriété de 500 000 $ s’élèvent à 6 475 $. Les premiers acheteurs obtiennent un remboursement pouvant aller jusqu’à 4 000 $, ce qui ramène la facture nette à environ 2 475 $ — ce remboursement couvre entièrement les DMI sur les propriétés jusqu’à environ 368 000 $. Pour connaître votre montant exact à n’importe quel prix, utilisez notre calculateur de droits de mutation de l’Ontario.
Si vous achetez dans la Ville de Toronto, vous payez aussi des droits de mutation municipaux en plus des provinciaux — les mêmes paliers, le même 6 475 $ sur une propriété de 500 000 $ — avec leur propre remboursement pour premier acheteur allant jusqu’à 4 475 $. Pour un premier acheteur torontois admissible, les deux remboursements combinés peuvent réduire la facture totale de 12 950 $ à environ 4 475 $ déboursés.
À quoi ressemble le budget de clôture complet d’un premier acheteur à Toronto pour une propriété de 500 000 $ ?
- DMI nets combinés après remboursements provincial + Toronto : environ 4 475 $
- Taxe ontarienne de 8 % sur la prime (sur une prime de 13 950 $) : 1 116 $
- Honoraires juridiques : environ 1 800 $
- Assurance titres : environ 300 $
- Inspection préachat : environ 500 $
- Total des frais de clôture approximatifs en plus de la mise de fonds de 50 000 $ : ~8 191 $
Ces chiffres sont des approximations. Votre avocat vous remettra un état des frais de clôture détaillé avant la signature.
Vos options en tant qu’acheteur ontarien
Plusieurs programmes — fédéraux et provinciaux — peuvent réduire sensiblement vos coûts initiaux.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) Le CELIAPP est un compte enregistré conçu spécifiquement pour les premiers acheteurs. Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année et jusqu’à 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles d’impôt (comme un REER) et les retraits admissibles pour l’achat d’une propriété sont entièrement libres d’impôt (comme un CELI). Vous pouvez combiner le CELIAPP avec le RAP ci-dessous. Selon Canada.ca, le CELIAPP a été ouvert aux cotisations en avril 2023.
Régime d’accession à la propriété (RAP) Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de votre REER — 120 000 $ pour un couple — sans impôt, pour l’appliquer à une mise de fonds. Vous remboursez la somme dans votre REER sur 15 ans. C’est essentiellement un prêt sans intérêt que vous vous consentez à vous-même — difficile de faire mieux.
Remboursement fédéral de la TPS/TVH pour premiers acheteurs (instauré en mars 2025) Pour les contrats d’achat-vente signés le 20 mars 2025 ou après, les premiers acheteurs admissibles d’une maison neuve peuvent récupérer la TPS (ou la partie fédérale de la TVH) payée au constructeur — jusqu’à 50 000 $. Le remboursement intégral s’applique aux propriétés évaluées jusqu’à 1 million de dollars ; un remboursement partiel s’applique de 1 million à 1,5 million de dollars. L’admissibilité repose sur une règle de rétroactivité de 5 ans et non sur un critère de « jamais eu de propriété ». Confirmez votre admissibilité sur canada.ca — ce programme est récent et les détails peuvent avoir été mis à jour.
Remboursement des DMI ontariens pour premiers acheteurs — jusqu’à 4 000 $ Ce remboursement s’adresse à ceux qui achètent leur toute première propriété. Pour être admissible, vous devez avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent, et avoir l’intention d’occuper la propriété dans les 9 mois. Vous ne devez jamais avoir été propriétaire d’une propriété où que ce soit dans le monde. La demande doit être présentée dans les 18 mois suivant la signature. Aucun critère de revenu n’est exigé, selon le gouvernement de l’Ontario.
Remboursement des droits de mutation municipaux de Toronto pour premiers acheteurs — jusqu’à 4 475 $ Réservé aux achats dans la Ville de Toronto. Les conditions d’admissibilité sont essentiellement les mêmes que pour le remboursement provincial. Peut être combiné au remboursement provincial pour une économie totale pouvant atteindre 8 475 $ pour un premier acheteur torontois admissible.
Allègement ontarien de la TVH pour les maisons neuves — jusqu’à 130 000 $ (⚠️ à confirmer sur ontario.ca) Le budget 2026 de l’Ontario a annoncé un remboursement de la partie provinciale de la TVH pour les maisons neuves, pouvant valoir jusqu’à 130 000 $. Ce programme s’applique aux contrats signés du 1er avril 2026 au 31 mars 2027 et n’est pas réservé aux premiers acheteurs. En date de juin 2026, cet allègement est en attente de l’adoption finale de la loi — confirmez le statut actuel et votre admissibilité sur ontario.ca avant de compter sur cette mesure.
Comment utiliser ce calculateur
Cela prend une trentaine de secondes :
- Inscrivez le prix de la propriété — le prix d’achat que vous envisagez.
- Inscrivez votre mise de fonds en dollars. L’outil la compare au minimum ontarien et vous prévient si elle est insuffisante.
- Inscrivez le taux d’intérêt que votre prêteur vous a proposé (ou un taux que vous voulez tester).
- Choisissez votre amortissement — le nombre d’années pour rembourser le prêt, habituellement 25.
Vous verrez votre paiement mensuel estimé, votre prime SCHL, la taxe provinciale de 8 % que vous devrez payer comptant à la signature, et votre prêt hypothécaire total, prime incluse.
Un détail qui vaut la peine d’être connu : ce calculateur utilise la bonne méthode canadienne. Les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont composés semestriellement (deux fois par année), et non mensuellement comme aux États-Unis. Beaucoup de calculateurs conçus aux États-Unis se trompent là-dessus et surestiment légèrement votre paiement. Le nôtre respecte la convention canadienne, alors l’estimation est réaliste.
Exemple — une propriété de 500 000 $ en Ontario avec une mise de fonds de 10 %
Suivons un scénario concret pour voir comment les morceaux s’emboîtent.
Vous achetez une propriété de 500 000 $ avec une mise de fonds de 10 % (50 000 $), à un taux de 4,79 % sur un amortissement de 25 ans.
Du côté du prêt hypothécaire :
- Prêt avant l’assurance : 500 000 $ − 50 000 $ = 450 000 $
- Prime SCHL à 10 % de mise de fonds (3,10 %) : 450 000 $ × 3,10 % = 13 950 $ (financée dans votre prêt)
- Taxe ontarienne de 8 % sur la prime : 13 950 $ × 8 % = 1 116 $ — payée comptant à la signature
- Prêt hypothécaire total : 450 000 $ + 13 950 $ = 463 950 $
- Paiement mensuel estimé à 4,79 % sur 25 ans : 2 643 $
Du côté des frais de clôture (premier acheteur à Toronto) :
- DMI nets combinés après remboursements provincial + Toronto : environ 4 475 $
- Taxe ontarienne de 8 % sur la prime : 1 116 $
- Honoraires juridiques : environ 1 800 $
- Assurance titres : environ 300 $
- Inspection préachat : environ 500 $
- Total des frais de clôture approximatifs en plus de la mise de fonds de 50 000 $ : ~8 191 $
Si vous achetez hors de Toronto, la situation s’améliore considérablement — après le remboursement provincial des DMI, votre facture nette tombe à environ 2 475 $, ce qui ramène les frais de clôture totaux à environ 5 500 $–6 000 $.
Questions fréquentes
L’assurance SCHL me protège-t-elle si je n’arrive plus à payer ?
Non. L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL protège votre prêteur, pas vous. En cas de défaut de paiement, elle rembourse la banque — elle ne couvre pas vos propres pertes et ne vous permet pas de garder votre propriété. Vous payez la prime, mais c’est la banque qui est protégée.
Paie-t-on les droits de mutation deux fois à Toronto ?
Oui. Les acheteurs torontois paient les droits de mutation provinciaux et les droits de mutation municipaux de la Ville de Toronto — calculés selon les mêmes paliers. Sur une propriété de 500 000 $, cela représente 6 475 $ × 2 = 12 950 $ avant remboursements. Les premiers acheteurs peuvent récupérer jusqu’à 4 000 $ auprès de la province et jusqu’à 4 475 $ auprès de la Ville, ce qui ramène la facture combinée à environ 4 475 $.
À combien s’élève le remboursement ontarien des DMI pour premiers acheteurs ?
Jusqu’à 4 000 $. Il couvre entièrement les DMI provinciaux sur les propriétés dont le prix est d’environ 368 000 $ ou moins. Au-delà, vous payez une portion des DMI, mais le remboursement aide quand même. Aucun critère de revenu n’est exigé — ce qui compte, c’est de n’avoir jamais été propriétaire.
Qu’est-ce que la taxe ontarienne de 8 % sur l’assurance SCHL, exactement ?
C’est la taxe de vente au détail de la province sur les primes d’assurance, au taux de 8 % sur votre prime SCHL, perçue par le ministère des Finances de l’Ontario. Contrairement à la prime, elle ne peut pas être financée — vous la payez comptant à la signature. Ce n’est pas la TVH ; elle a été conservée à part lorsque l’Ontario a harmonisé sa taxe de vente en 2010.
Puis-je utiliser mon REER ou mon CELIAPP pour la mise de fonds ?
Oui. Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans impôt (à rembourser sur 15 ans). Le CELIAPP vous permet d’épargner jusqu’à 40 000 $ à vie avec des cotisations déductibles et des retraits libres d’impôt. Vous pouvez combiner les deux.
Quel est le prêt assurable maximal en Ontario ?
1,5 million de dollars. Ce plafond a été relevé de 1 million de dollars en décembre 2024. Si la propriété coûte 1,5 million de dollars ou plus, l’assurance prêt hypothécaire n’est pas offerte et il vous faudra une mise de fonds d’au moins 20 %.
Sources
- Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — assurance prêt hypothécaire, taux des primes et règles de mise de fonds minimale.
- Gouvernement de l’Ontario — Retail Sales Tax sur les assurances et les régimes d’avantages sociaux — la taxe provinciale de 8 % sur les primes d’assurance.
- Gouvernement de l’Ontario — Droits de cession immobilière — droits de mutation provinciaux et remboursement pour premier acheteur.
- Ville de Toronto — Taxe sur les mutations foncières — droits de mutation municipaux et remboursement pour premier acheteur.
- Budget de l’Ontario 2026 — annonce de l’allègement de la TVH pour les maisons neuves (en attente de l’adoption législative).
- Canada.ca — Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) — plafonds de cotisation, traitement fiscal et règles de retrait.
- Canada.ca — Régime d’accession à la propriété (RAP) — plafonds de retrait, admissibilité et règles de remboursement.
- Canada.ca — Remboursement de la TPS/TVH pour premiers acheteurs — critères d’admissibilité, seuils de valeur et marche à suivre.
Cette page fournit de l’information générale et ne constitue pas un conseil financier. Les chiffres sont des estimations en date de juin 2026 et évoluent dans le temps — confirmez les montants à jour avec votre prêteur, votre courtier hypothécaire ou votre avocat avant de vous engager.